摩根士丹利发布研究报告称，维持冠君产业信托（02778）“减持”评级，每单位分派结构性下跌，对其今明两年的每基金单位分派预测下调13%及19%，并预期今年每基金单位分派同比跌7%，为连续第五年下滑，主要受累于写字楼前景疲弱和利息支出上升的影响，目标价由2.4港元下调至1.8港元。该行认为，冠君的利息支出尚未见顶，公司今年到期债务达52亿元。

报告中称，由于公司经营开支及财务成本上升，公司去年每基金单位分派（DPU）同比跌14%至0.17元，较该行预期低出4%。派息比率维持90%。该行提及，冠君的花园道三号写字楼现收租金同比跌8%至每方呎92元，而朗豪坊则保持稳定。花园道三号写字楼空置率仍然高达17%，同比持平，虽然大部分租户于今年续约，但明年仍有42.5%的租约到期，主要租户的潜在离开将进一步增加租金和空置压力。

此外，朗豪坊商场去年租户销售额增长51%，高于整体市场水平（增长16%），并恢复至2018年高位的近90%。商铺租金同比增长14%至7.4亿元。冠君预期今年租户销售额同比增长10%至20%。然而，物业经营净收入（NPI）利润率为76%，远低于2018年的87%水平。